Patrimoine et fiscalité :

Dans le cadre du conseil patrimonial apporté à nos clients, nous pouvons vous guider parmi les différentes offres de défiscalisation disponibles, et évaluer celles adaptées à votre profil. A ce titre nous mettons à votre disposition une fiche technique sur la dernière mesure d'actualité constituée par l'amendement SCELLIER dénommé couramment LOI SCELLIER.

LOI SCELLIER

IMMEUBLES NEUFS

DEFISCALISATION LOI SCELLIER

A COMPTER DU 1er Janvier 2009

La Loi de finances rectificative pour 2008 n°2008-1443 du 30 décembre 2008, a introduit dans son article 31 une disposition créant l'article 199 septvicies du Code Général des Impôts, dont le texte est littéralement reproduit ci-après.

Cette nouvelle disposition permet une réduction directement sur le montant de l'impôt du par le contribuable et non pas juste une déduction de revenus au niveau des revenus fonciers.

Ceci fait la force de cette mesure qui permet donc de réduire directement l'impôt final généré par des salaires, dividendes ou autres, via l'acquisition d'un bien immobilier.

Il faut noter qu'au maximum, dans le régime normal (non social), la réduction accordée est actuellement de 25 % du prix d'acquisition, dans la limite de 300.000 euros, répartie égalitairement sur neuf ans, soit une réduction potentielle d'impôt sur le revenu de (300.000 / 4) / 9 = 8.333 euros par an pendant 9 ans.

Les conditions d'application de la réduction sont résumées ci-après:

Logements concernés : Les immeubles neufs dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes à l'article L 111-9 du Code de la Construction et de l'habitation (reproduit ci-après). L'objectif du législateur étant de promouvoir les programmes immobiliers respectueux de l'environnement.

Base de calcul : Est pris en compte le montant du prix d'acquisition dans la limite de 300.000 € quelque soit le nombre d'investissement(s) réalisé(s) sur la période. Limitation de l'acquisition à un seul logement par an. Etant entendu qu'il reste permis d'acheter un bien d'un montant supérieur au plafond ci-dessus, simplement la quote part dépassant les 300.000 euros ne sera pas prise en compte pour le calcul des 25% de réduction à répartir.

Pourcentage applicable : Le taux de réduction d'impôt est fixé à 25% pour les logements acquis ou construits en 2009 et 2010 et à 20% pour les logements acquis ou construits à compter de 2011.

Réduction d'impôt : Elle est répartie par parts égales sur les 9 années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure (acquisition d'un immeuble neuf achevé qui n'a jamais été habité).

Engagement : Pour bénéficier de la réduction d'impôt l'investisseur doit acquérir un logement neuf et le louer nu pendant 9 ans à usage de résidence principale du locataire.

Mode de détention : Le bien peut être acquis en indivision ou par une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, la déduction s'opère alors en proportion de la fraction de propriété de chacun. Toutefois, la propriété ne peut pas être démembrée volontairement (usufruit / nue-propriété).

Location : Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal, mais peut être un ascendant ou descendant. Le montant des loyers ne doit pas excéder un plafond (voir ci-après). La location doit intervenir dans les douze mois qui suivent la livraison du bien.

Autres déductions : Déductibilité à 100% des intérêts d'emprunts, des frais de gestion, de copropriété, d'assurances, etc... Déficit foncier reportable sur les revenus globaux : Le montant du déficit foncier non composé des intérêts d'emprunt reste déductible des revenus globaux dans la limite de 10.700 €.

Report : Le solde de la réduction d'impôt imputable qui, au titre d'une année d'imposition, excède l'impôt dû par l'investisseur peut-être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la 6ème inclusivement.

Il faut enfin noter qu'il existe une déclinaison du régime SCELLIER dit SCELLIER BORLOO ou SCELLIER SOCIAL qui reprend la même philosophie que le régime général, mais permet de faire perdurer la réduction jusqu'à 6 ans de plus, la portant de 25 à 37 % au global. En contrepartie, le plafond de loyers est abaissé et les ressources des locataires doivent ne pas dépasser un certain niveau.

L'Etude reste à votre disposition pour vous présenter ce régime fiscal et répondre de manière précise aux questions d'organisation de patrimoine qui se poseraient à vous.

Plafonds de loyers:

ZONE 1 (ex Zone A) : 21,65 euros par m²

ZONE 2 (ex Zone B1) : 15,05 euros par m²

ZONE 3 (ex Zone B2) : 12,31 euros par m²

Textes:

1 - Article 31 de la Loi de finances rectificative pour 2008 :

I. — Après l'article 199 sexvicies du code général des impôts, il est inséré un article 199 septvicies ainsi rédigé : « Art. 199 septvicies. - I. — Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. La réduction d'impôt s'applique dans les mêmes conditions au logement que le contribuable fait construire et qui a fait l'objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, d'un dépôt de demande de permis de construire, ainsi qu'au local affecté à un usage autre que l'habitation acquis entre ces mêmes dates et que le contribuable transforme en logement. Elle s'applique également, dans les mêmes conditions, aux logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et qui font l'objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs. L'achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de l'acquisition du local destiné à être transformé. L'application de la présente réduction d'impôt est, au titre de l'acquisition ou de la construction d'un logement, exclusive, pour le même logement, de la déduction au titre de l'amortissement prévue au h du 1° du I de l'article 31. La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal ou, si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, avec l'un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de l'un de ses associés. La location du logement consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale à une personne autre que l'une de celles mentionnées au quatrième alinéa du présent article ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d'impôt à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para hôtelière. La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré. Elle n'est pas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l'objet d'un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine, mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l'article 156. Il. — La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret. Le premier alinéa s'applique à compter de la publication du décret mentionné au même alinéa et au plus tard à compter du 1er janvier 2010. III. — L'engagement de location mentionné au I doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par le décret prévu au troisième alinéa du h du 1° du I de l'article 31. IV. — La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010, et de 20 % pour les logements acquis ou construits à compter de l'année 2011. « Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l'indivision. Lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné. «Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement. La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années. Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement. « Lorsque la réduction d'impôt est acquise au titre d'un local affecté à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logement ou d'un logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et faisant l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs, elle est calculée sur le prix d'acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation et elle est accordée au titre de l'année d'achèvement de ces travaux. — Lorsque le logement reste loué, à l'issue de la période couverte par l'engagement de location mentionnée au I, dans les conditions mentionnées au deuxième alinéa du I du 1° du I de l'article 31, par période de trois ans, le contribuable continue à bénéficier de la réduction d'impôt prévue au présent article pendant au plus six années supplémentaires. Dans ce cas, la réduction d'impôt annuelle est égale à 2 % du prix de revient du logement. — Un contribuable ne peut, pour un même logement ou une même souscription de parts, bénéficier à la fois de l'une des réductions d'impôt prévues aux articles 199 decies E à 199 decies G, 199 decies I, 199 undecies A ou 199 tervicies et des dispositions du présent article. « Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt prévue au présent article ne peuvent faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers. — La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient : 1° La rupture de l'engagement de location ou de l'engagement de conservation des parts mentionné aux I ou VIII ; « 2° Le démembrement du droit de propriété de l'immeuble concerné ou des parts. Toutefois, aucune remise en cause n'est effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage à respecter les engagements prévus au I et, le cas échéant, au VIII, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès. « VIII. — La réduction d'impôt est applicable, dans les mêmes conditions, à l'associé d'une société civile de placement immobilier régie par les articles L. 214-50 et suivants du code monétaire et financier dont la quote-part de revenu est, en application de l'article 8 du présent code, soumise en son nom à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les souscriptions réalisées en 2009 et en 2010, et de 20 % pour les souscriptions réalisées à compter de l'année 2011. La réduction d'impôt, qui n'est pas applicable aux titres dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d'application du présent article sont réunies. En outre, la société doit prendre l'engagement de louer le logement dans les conditions prévues au présent article. L'associé doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'au terme de l'engagement de location souscrit par la société. Le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci. « Au titre d'une année d'imposition, le montant de la souscription ouvrant droit à la réduction d'impôt ne peut pas excéder, pour un même contribuable, la somme de 300 000 €. La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année de la souscription et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années. « Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement. L'application de la présente réduction d'impôt est, au titre d'une même souscription de parts, exclusive de la déduction au titre de l'amortissement prévue à l'article 31 bis. IX. — Le montant total des dépenses retenu pour l'application du présent article au titre, d'une part, de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un logement et, d'autre part, de souscriptions de titres, ne peut excéder globalement 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. « X. — A compter de la publication d'un arrêté des ministres chargés du budget et du logement classant les communes par zones géographiques en fonction de l'offre et de la demande de logements, la réduction d'impôt prévue au présent article n'est plus accordée au titre des logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques ne se caractérisant pas par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements et acquis à compter du lendemain de la date de publication de cet arrêté. » II. — Le 1° du I de l'article 31 du même code est ainsi modifié : 1° A la première phrase des premier et deuxième alinéas du h, les mots : « à compter du 3 avril 2003» sont remplacés par les mots : « entre le 3 avril 2003 et le 31 décembre 2009 » ; 2° Le k est complété par les mots : «, ou, pour les logements au titre desquels la réduction d'impôt prévue à l'article 199 septvicies a été acquise, lorsque les engagements prévus à cet article sont respectés et pendant la durée de ceux-ci »; 3° Le I est ainsi modifié : Le premier alinéa est complété par les mots : « ou provenant des logements au titre desquels la réduction d'impôt prévue à l'article 199 septvicies a été acquise lorsque le contribuable respecte les engagements prévus aux I ou V de cet article et pendant la durée de ceux-ci »; La première phrase du deuxième alinéa est complétée par les mots : « ou à l'article 199 septvicies », et la deuxième phrase du même alinéa est complétée par les mots : « ou au III de l'article 199 septvicies » ; A la première phrase du quatrième alinéa, après les mots : « l'engagement de location », sont insérés les mots : « des logements pour lesquels le contribuable a exercé l'option prévue au h ». — A la fin de la deuxième phrase du premier alinéa de l'article 31 bis du même code, les mots : « à compter du 3 avril 2003 » sont remplacés par les mots : « entre le 3 avril 2003 et le 31 décembre 2009 ». — Au 3 du II de l'article 239 nonies du même code, les mots « et à l'article 199 undecies A » sont remplacés par les mots : «, à l'article 199 undecies A et à l'article 199 septvicies ». — La réduction d'impôt prévue par l'article 199 septvicies du code général des impôts n'est pas accordée au titre de l'acquisition de logements pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l'acquéreur avant le 1er janvier 2009.

2 - Article L 111-9 du Code de la Construction et de l'Habitation :

"Un décret en Conseil d'Etat détermine : - les caractéristiques thermiques et la performance énergétique des constructions nouvelles, en fonction des catégories de bâtiments considérées ; - les catégories de bâtiments qui font l'objet, avant leur construction, d'une étude de faisabilité technique et économique. Cette étude évalue ou envisage obligatoirement pour certaines catégories de bâtiments les diverses solutions d'approvisionnement en énergie de la nouvelle construction, dont celles qui font appel aux énergies renouvelables, aux productions combinées de chaleur et d'énergie, aux systèmes de chauffage ou de refroidissement urbain ou collectif s'ils existent, aux pompes à chaleur performantes en termes d'efficacité énergétique ou aux chaudières à condensation gaz, sans préjudice des décisions des autorités compétentes pour les services publics de distribution d'énergie ; - le contenu et les modalités de réalisation de cette étude."

3 – Zonage issu de l'arrêté du 10 août 2006 (susceptible d'évolution) :

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